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4个点读懂读透统计局1月房价数据,房价是否稳住!
2017年3月13日
2月22日,国家统计局公布了《2017年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》。从数据看,房价上涨趋势得到有效遏制。然而,近一周以来,部分城市被频繁曝出购房需求仍旺盛,到底如何解读这种纷扰局面,4个点带你快速读懂数据,看清真相。
一手房基本止涨,二手房却不然
70城数据显示,1月份一线城市新建商品住宅价格环比继续持平;二线城市新建商品住宅价格微涨0.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点。从同比看,一二线城市房价涨幅进一步回落。
数据同时显示,尽管一二线城市新建住宅基本止涨,但二手房涨幅明显超过新房。以15个一线和热点二线城市为例,除了广州,还有8个新房价格持平或下跌的城市,二手房价格均环比上涨。
这一价格背离现象能从调控政策中得到解释。为了控制过快上涨,不少城市实施了“限价令”,比如严格管控预售证审批,直接影响到新建住宅的成交。同时由于很多城市的新增供应量本来就不足,导致供需矛盾更加突出,这种矛盾的解决方式之一正是二手房市场的上扬。不少持有业主选择持有和观望,报盘价格也趋高。
三四线涨幅最大,引起关注
统计数据表明,三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%,涨幅与上月相同。具体来看,三亚、重庆、九江、西安、扬州、赣州、宜昌、岳阳、南宁、泉州和湛江是1月增幅居前10的城市。
其中,三亚作为旅游城市,楼市在春节前后火爆属历年正常现象,重庆、西安、南宁等省会城市则被认为是“价值洼地“的补涨行为。
人们更为注意的是九江、赣州、岳阳等传统三线城市的涨幅。此前中国指数研究院调查数据已显示,1月受春节假期影响楼市进入淡季,市场成交量普遍回落。相比一线和二线代表城市成交面积环比分别下降40%和42%,三线代表城市成交环比仅降18%。两个数据前后呼应,是否预示着2017年三四线楼市开始复苏?
21世纪不动产中国区副董事长兼总裁卢航在2月22日的《央视财经评论》中对此有观点称,规模稍微小一点的城市,目前分化正日益明显。像有些人口基数在增长的城市,房价上涨的动能依然在,但反之人口在萎缩的城市则去库存压力仍然大,所以市场还有冰火两重天的风险。
卢航表示,部分三四线城市楼市回暖和当地的需求量大有直接关系。21世纪不动产在一、二线城市基本布局完毕后,目前正在加大进入这类城市的步伐。有些中型城市像山东临沂、安徽阜阳人口甚至达1000万,他认为,人口基数当地的需求肯定少不了。这些需求不一定是投资性质。比如由于生二胎引起的换房、买套房子孝敬父母,大城市高房价下的折衷选择等。
新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷也认为,虽然有资金新一轮流动的迹象,但这些三四线城市中涨幅较大的城市,上涨动力主要还是自身的刚需和改善性需求,以及去库存的进展。
加上,三四线城市去库存仍然是今年政策的重要组成部分。国信办2月23日召开的发布会上,住房城乡建设部部长陈政高再次重申,2017年“要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题”。这可以佐证,这类城市的楼市表现一定比2016年要好。
未来走向,需再观察一段时间
几乎所有业内人士,都对从国家统计局的1月数据中去预测未来小心翼翼。
近一周,热点城市的成交明显回升也增加了这种预判的难度。从21世纪不动产北京区域监测到的数据来看,北京的成交量在21日网签回到900套的较高水平,价格上,除通州外,其他区域均有小幅上涨。
卢航表示,调控的药效肯定在出来,但“因为春节刚过,现在要做一个清楚的判断为时尚早,药吃了还要在观察一段时间,才能有明确的一个结论,还要再耐心的观测几个星期。”
亚豪机构市场总监郭毅认为,目前来看,楼市下跌的拐点还没出现。现在是政策抑制了市场力量,如果政策放松,在市场力量主导下,房价将会上涨。
总的看来,目前二手住房价格的波动比较能真实反应市场的运行。但政府在谨防部分城市楼市过热,价格大起大落的政策方针下,不会放任这一上涨的动力。未来一段时间难以预判,还是和政府的政策及执行力度等有极大关系。
房价跌不跌,主要看信贷
日前,已有北京、天津、广州等部分城市曝出房贷相继收紧。贷款的放款节奏也普遍放慢,房贷收紧信号日益明晰,再加上地产融资全面收紧,信贷环境正朝着抑制楼市启动的方向发展。
中原地产首席分析师张大伟认为,“房价跌不跌看政策,特别是信贷。现在来看,按照目前的调控力度,基本不会涨多少,如果信贷收紧,特别是如果认房又认贷款,房价就会明显调整,甚至会超过10%。但如果没有这些政策加码,房价波动幅度不会大。”
卢航也表示,信贷对消费者的影响远远超过利息。首先是首付的比例,其次是实际情况看,各个城市的房贷额度正趋紧。“经常有些银行,它可能在一段时间内,这个额度就没有了,要停贷。这种情况影响就比较大。”他预测,今年这种情况在很多城市都会很常见,对需求端的作用也会非常明显。
整体而言,目前热点城市的购房意愿并没有系统性下降,如果要确切落实“房子是用来住的,不是用来炒的”,政策加码深化调控的可能性会很大,而且在信贷上很可能寄予一副猛药。