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三四线楼市真的都不能碰了？错！
2017年2月28日
昨天，一二三四线城市还都是难兄难弟，在去库存的呼声中“患难与共”，可这个世界变化太快。一二线乘着风火轮，楼市跑到了全国前列，三四线却在库存高企的泥潭里越陷越深。
但要以为三四线都是艰难境地，就错了。这轮楼市上涨有一个显著的现象：有些三四线城市房价也都快逆天了。不止一份统计数据表明，嘉兴、廊坊、盐城、保定等地都在2016上半年扬眉吐气，甚至到了7月份，以合肥为首的四小龙已涨幅收窄，这些三四线仍然活力不减。
可见，今天的楼市，不仅一二线和三四线城市出现明显分化，三四线城市也开始分道扬镳。在这背后，有两种力量推动。
第一个是，一线城市的饱和以及由此提出的都市圈构想。今年以来，整个北京六环内已对刚需一族关闭，使其购房需求外溢至廊坊、保定、燕郊、天津武清等环北京三四线城市。加上北京市政府东迁、京津冀一体化构想，大北京的梦势必照进现实。相同的，深圳十三五规划纲要、上海近日发布的《2016-2040城市总体规划》也都明确提出“一体化发展”。
一线城市扎推谈“大都市圈”，都是在响应国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020）》中的指示——“以城市群为主体形态，推动大中小城市和小城镇协调发展”。这是国外大都市都走过的路：在大城市周围发展特色卫星城镇，实行产城融合。大城市与周围城市形成“超级城市”，原城市之间的规划、产业、交通、居住、人口都会在一个统一市场里进行资源配置。
可以说，这一轮房价的“突飞猛进”凸显了都市圈发展对部分三四线城市的影响，这个影响会在今后进一步显著，范围也会进一步扩大。
第二个，中国经济结构变化、产业转移和产业升级现象。长久以来的粗放型、只看GDP、“土地财政”等中国特色，使三四线城市的发展几近失去个性。应该感谢疲软的房地产市场，许多地方政府认清大力发展特色产业，经济富有活力，城市才有出路。而面对各种变相补贴政策至今减不掉的“库存”，经济上来了，需求有了，库存自然能得到清理。
（济宁在2016年上半年山东17市中GDP增速排名第3）
比如山东济宁“其貌不扬”，但它的常住人口规模在最近一次全国普查中达808万，全国排名29位，而且经济在山东排名靠前——主要缘于它下面的县市美名远扬，各有竞争力，像孔孟之乡-曲阜、两个全国百强县-兖州和邹城等。再比如台州人口流入并不大，但这不妨碍它本土经济的发达和活跃，它的房价也始终维持在万元每平米以上。还有受益于大公司产业转移的三四线城市，如湖北襄阳，由于便宜的劳动力和土地资源，被东风日产看中，楼兰、天籁、英菲尼迪的生产线先后落户这里，由此发展出了一个完善的汽车工业生态。
（中国的几大城市群）
随着中国经济结构调整和新型城镇化建设的深化，诸如以上人口基数大，消费意愿足够，同时有相对优势的产业，经济成长动力和潜力都比较大的三四线城市，在未来一定会增多。这些地区的楼市，已达到一定规模化水平，供需趋于平衡，即使有库存需要消化，去化周期也远远低于其他三四线，而且在市中心地带，会存在一个较为活跃的学区房等二手房市场。
一直深耕一二线城市的大型中介品牌21世纪不动产，今年就开始了它在一些重点三四线城市的布局，像赤峰、台州、济宁都已被纳入旗下，并且门店扩张迅速。其中台州，短短2个月对外宣称门店达到近30家。与之形成鲜明对比的是，21世纪不动产进入中国初期，许多三四线城市就提出加盟需求，但都吃了闭门羹。
国际巨头的态度变化及布局成果已经能证明，优质三四线城市可以支撑一个稳步发展的房地产市场。此外，正规化、全国性的房产中介服务一旦进入，对当地房地产销售环境以及服务水平等都会产生积极影响，不排除大品牌能成为政府智囊，发挥规模和资源优势，以加速减轻库存，开启楼市新局面的可能。
总之，用老眼光一刀切地去看待三四线楼市的投资环境已不合时宜。去库存的主旋律，政策力量的搅动，会使三四线城市的分化日趋明显。识别这里面的市场机会和产业发展趋势，对把握住未来几年三四线楼市的脉搏至关重要。